De splitsingsakte is het belangrijkste juridische document van elke VvE. Ontdek wat erin staat, hoe u de akte opvraagt bij het Kadaster, wat wijzigen kost en hoe breukdelen werken. Met praktische voorbeelden en veelgestelde vragen.
Een splitsingsakte (officieel: akte van splitsing) is een notariële akte waarmee een gebouw juridisch wordt opgesplitst in afzonderlijke appartementsrechten. Zonder splitsingsakte kan een gebouw niet worden opgedeeld in losse appartementen die elk een eigen eigenaar kunnen hebben. De akte wordt opgesteld door een notaris en ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.
Volgens het Burgerlijk Wetboek (art. 5:109 BW) moet de splitsingsakte worden ingeschreven bij het Kadaster om rechtsgeldig te zijn. Nederland telt op dit moment ruim 145.000 actieve VvE's (bron: Kadaster, 2025), elk met een eigen splitsingsakte als juridische basis. Circa 55% van alle appartementen in Nederland valt onder een splitsingsakte die ouder is dan 20 jaar.
De splitsingsakte is het "geboorteakte" van een VvE. Het bepaalt welke delen van het gebouw privé zijn, welke delen gemeenschappelijk, hoe de kosten worden verdeeld en welke regels gelden. U kunt de akte opvragen via Kadaster.nl voor circa €15-€20.
De wet (art. 5:111 BW) schrijft voor welke onderdelen een splitsingsakte minimaal moet bevatten. Hieronder vindt u een overzicht van de zes belangrijkste onderdelen.
Een gedetailleerde beschrijving van het gehele gebouw, inclusief het perceel waarop het staat. Dit omvat het adres, het kadastraal nummer en de bouwkundige omschrijving.
Een opsomming van alle afzonderlijke appartementsrechten (privégedeelten) met hun indexnummers. Elk appartement, bedrijfsruimte of parkeerplaats krijgt een eigen nummer.
Een specificatie van welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn, zoals het dak, de fundering, de gevel, trappenhuizen, liften en de tuin.
De verdeling van de kosten en stemrechten per appartementsrecht. Een groter appartement heeft doorgaans een groter breukdeel en betaalt dus meer mee aan de gemeenschappelijke kosten.
Het reglement dat de rechten en plichten van de eigenaars regelt. Meestal wordt verwezen naar een modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB).
Een bouwtechnische tekening die de grenzen van elk privégedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten aangeeft. Deze tekening is onlosmakelijk verbonden met de akte.
De vereisten voor de splitsingsakte zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek, Boek 5, artikelen 109 tot en met 123 (BW 5:109-5:123). Deze artikelen regelen alles van de oprichting tot de opheffing van een appartementsrecht. De splitsingsakte mag niet in strijd zijn met dwingendrechtelijke wetsbepalingen.
De splitsingsakte is een openbaar document. Iedereen kan de akte opvragen, niet alleen eigenaren. Jaarlijks worden er bij het Kadaster meer dan 200.000 akten digitaal opgevraagd. Hieronder vindt u de vier meest gebruikte manieren om uw splitsingsakte op te vragen.
Ga naar kadaster.nl en zoek op adres of kadastraal nummer. U kunt de splitsingsakte digitaal opvragen als PDF. De kosten bedragen circa €15-€20 per document.
Bel het Kadaster op 088-183 22 00 of stuur een e-mail. Een medewerker kan u helpen bij het vinden van de juiste akte. De levertijd is doorgaans 1-3 werkdagen.
Uw notaris heeft vaak al toegang tot het Kadaster en kan de splitsingsakte voor u opvragen. Dit is handig als u de akte nodig heeft voor een wijziging of bij aan- of verkoop.
Een professionele VvE-beheerder beschikt doorgaans over een kopie van de splitsingsakte. Bij HARCOO heeft u direct digitaal toegang tot alle relevante documenten via het online portaal.
Splitsingsaktenten van vóór 1990 zijn niet altijd digitaal beschikbaar bij het Kadaster. In dat geval moet u de akte fysiek opvragen, wat langer kan duren (5-10 werkdagen). De kosten zijn vergelijkbaar. Circa 30% van alle splitsingsakten in Nederland dateert van vóór 1990, volgens cijfers van het Kadaster.
Het wijzigen van een splitsingsakte is een formeel juridisch proces dat altijd via een notaris moet verlopen. Er zijn twee routes om de akte te wijzigen, afhankelijk van de aard van de wijziging.
Alle appartementseigenaars moeten medewerking verlenen aan de wijziging. Dit is de standaardroute en is vereist bij wijziging van breukdelen, samenvoegen of splitsen van appartementen, of het wijzigen van de bestemming.
Vereist: 100% instemming van alle eigenaren
Sinds 2005 kan de vergadering met 4/5 van het totale aantal stemmen besluiten tot wijziging, mits dit niet leidt tot wijziging van breukdelen of ontneming van rechten. Tegenstemmers kunnen naar de rechter.
Vereist: 80% van alle stemmen in de VvE
Veel VvE-leden verwarren de splitsingsakte met het huishoudelijk reglement. Hoewel beide documenten regels bevatten, zijn er fundamentele verschillen. Volgens onderzoek van VvE Belang kent slechts 40% van de appartementseigenaren het verschil.
| Kenmerk | Splitsingsakte | Huishoudelijk reglement |
|---|---|---|
| Vastgelegd door | Notaris | VvE-vergadering |
| Ingeschreven bij | Kadaster | Niet ingeschreven |
| Wijzigen | Via notaris (unanimiteit of 4/5) | Door vergaderingsbesluit |
| Inhoud | Eigendomsgrenzen, breukdelen, reglement | Praktische huisregels |
| Juridische status | Dwingend (gaat altijd voor) | Aanvullend (mag niet strijdig zijn) |
| Kosten wijziging | €1.500 - €5.000+ | Geen (alleen vergadertijd) |
Onderdeel van de splitsingsakte is het splitsingsreglement. Dit reglement bevat de rechten en plichten van alle eigenaren. In de praktijk verwijzen de meeste splitsingsaktenten naar een modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). Er bestaan vijf modelreglementen, elk uit een ander jaar. Volgens schattingen gebruikt circa 70% van alle VvE's in Nederland een modelreglement als basis.
Het oudste modelreglement. Veel verouderde bepalingen, maar nog steeds geldig voor gebouwen die toen zijn gesplitst.
Eerste modernisering met meer aandacht voor het reservefonds en de vergaderstructuur.
Verbeterde regeling voor onderhoud en het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten.
Meest gebruikte modelreglement in Nederland. Duidelijkere regels over verzekeringen en onderhoud.
Nieuwste modelreglement met actuele bepalingen over duurzaamheid, oplaadpunten en digitale besluitvorming.
Het modelreglement dat van toepassing is op uw VvE staat vermeld in de splitsingsakte. Meestal verwijst de akte naar een specifiek modelreglement met eventuele aanvullingen of afwijkingen. U kunt de modelreglementen raadplegen via de website van de KNB of via uw VvE-beheerder.
Een van de belangrijkste onderdelen van de splitsingsakte is de breukdelenverdeling. De breukdelen bepalen welk aandeel iedere eigenaar heeft in de gemeenschappelijke kosten en in het stemrecht. De verdeling is vastgelegd in de akte en kan alleen gewijzigd worden met instemming van alle eigenaren (art. 5:113 BW).
Een VvE bestaat uit 4 appartementen. De totale gemeenschappelijke kosten bedragen €12.000 per jaar. De breukdelen zijn als volgt verdeeld:
De eigenaar van het grootste appartement betaalt 40% van de kosten, de eigenaar van het kleinste slechts 10%. Dit is de meest voorkomende methode in Nederland. Gebruik onze VvE kosten calculator om uw eigen bijdrage te berekenen.
Met het HARCOO online portaal heeft u altijd toegang tot de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement en alle andere VvE-documenten. Geen zoeken meer in oude mappen — alles is digitaal beschikbaar, 24/7.
De meest gestelde vragen over de splitsingsakte, akte van splitsing en het splitsingsreglement
Een splitsingsakte (ook wel akte van splitsing genoemd) is een notariële akte die een gebouw juridisch opsplitst in afzonderlijke appartementsrechten. De akte beschrijft welke delen privé zijn en welke gemeenschappelijk, hoe de kosten worden verdeeld (breukdelen) en welke regels gelden voor de VvE. De akte wordt ingeschreven bij het Kadaster en is daarmee openbaar toegankelijk (art. 5:109 BW).
U kunt de splitsingsakte opvragen via Kadaster.nl (kosten circa €15-€20), telefonisch via het Kadaster (088-183 22 00), via uw notaris of via uw VvE-beheerder. Online opvragen gaat het snelst: zoek op adres of kadastraal nummer en download de akte als PDF. Gemiddeld duurt dit minder dan 10 minuten.
Het wijzigen van een splitsingsakte kost doorgaans tussen de €1.500 en €5.000 aan notariskosten, afhankelijk van de complexiteit van de wijziging. Daarnaast betaalt u Kadasterkosten (circa €150) en eventueel kosten voor een nieuwe splitsingstekening (€500-€1.500). Een eenvoudige wijziging van het reglement is goedkoper dan een volledige hersplitsing.
De splitsingsakte is een notariële akte die bij het Kadaster is ingeschreven en alleen via de notaris gewijzigd kan worden. Het huishoudelijk reglement (HR) is een aanvullend document dat door de VvE-vergadering zelf kan worden vastgesteld en gewijzigd. Het HR bevat praktische huisregels (zoals regels over huisdieren of geluid) en mag niet in strijd zijn met de splitsingsakte.
Breukdelen bepalen het aandeel van elke eigenaar in de gemeenschappelijke kosten en het stemrecht. Bijvoorbeeld: als een appartement breukdeel 1/10 heeft, betaalt de eigenaar 10% van alle gemeenschappelijke kosten. Breukdelen worden vastgesteld op basis van de grootte, ligging en bestemming van het appartement. Volgens onderzoek van VvE Belang heeft circa 20% van de VvE's een discussie gehad over de eerlijkheid van de breukdelen.
Voor wijziging van de splitsingsakte is in principe medewerking van alle eigenaars nodig (art. 5:139 lid 1 BW). Sinds 2005 is er een alternatieve route: de vergadering kan met minimaal 4/5 van de stemmen besluiten tot wijziging, mits dit niet leidt tot wijziging van breukdelen of ontneming van rechten (art. 5:139 lid 2 BW). De wijziging moet altijd via een notariële akte worden vastgelegd.
Nee. Een splitsingstekening is een juridisch document dat deel uitmaakt van de splitsingsakte en de grenzen van privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten aangeeft. Een plattegrond toont de indeling van een woning. De splitsingstekening is doorslaggevend bij geschillen over eigendomsgrenzen binnen het gebouw.
Alles over de Vereniging van Eigenaren: betekenis, werking en verplichtingen
Lees artikelWettelijke verplichtingen en berekening van het reservefonds
Lees artikelWat kost professioneel VvE beheer en waar moet u op letten?
Lees artikelErvaar het verschil zelf met HARCOO - met onze professionele overstapservice.