Het wijzigen van een splitsingsakte is een ingrijpende juridische handeling die vereist dat eigenaren het eens zijn, de notaris langskomt en het Kadaster de wijziging registreert. Leer stap voor stap hoe u dit correct aanpakt.
De splitsingsakte is het notariële document dat de juridische grondslag vormt van iedere VvE. Het legt vast hoe een gebouw is opgesplitst in appartementsrechten: welke delen privé zijn, welke gemeenschappelijk en in welke verhoudingen (breukdelen) de eigenaren bijdragen aan de VvE. De akte wordt ingeschreven in het Kadaster en is voor iedereen openbaar raadpleegbaar.
Wijziging is nodig wanneer de feitelijke of juridische situatie niet meer overeenkomt met de inhoud van de akte. Jaarlijks worden in Nederland naar schatting 4.000 tot 6.000 splitsingsakten gewijzigd, blijkt uit Kadaster-statistieken. De meest voorkomende redenen zijn aanpassing van breukdelen, herbestemming van ruimtes en modernisering van het reglement van splitsing.
De regels voor het wijzigen van een splitsingsakte zijn vastgelegd in art. 5:139 BW. Dit artikel bepaalt de vereiste meerderheden en de rol van de notaris. Art. 5:140 BW regelt de mogelijkheid om via de kantonrechter medewerking van een blokkerende eigenaar af te dwingen.
Niet elke wijziging vereist dezelfde meerderheid. Hieronder vindt u de meest voorkomende redenen, wat die inhouden en welke stemmingseis van toepassing is.
De breukdelen bepalen de verhouding waarnaar eigenaren bijdragen aan de VvE-kosten en stemrecht hebben. Wijziging is soms nodig bij uitbreiding van een appartement, splitsing van een eenheid of bij een aantoonbaar onevenwichtige verdeling.
Bijvoorbeeld het omzetten van een bedrijfsruimte naar een woning, of het toestaan van kortetermijnverhuur (Airbnb) in het reglement. Dergelijke wijzigingen raken de belangen van alle eigenaren.
Denk aan het samenvoegen of opsplitsen van gemeenschappelijke ruimtes, het toevoegen van een fietsenkelder of het aanpassen van de grens tussen privé- en gemeenschappelijke delen.
Het reglement dat is opgenomen in de splitsingsakte regelt de gebruiksregels, het stemrecht en de besluitvorming. Aanpassing is mogelijk bij verouderde regels of een overstap naar een nieuwer modelreglement.
Wanneer een gebouw wordt uitgebreid of een deel wordt afgesplitst, moet de splitsingsakte worden aangepast om de nieuwe situatie te weerspiegelen.
Het wijzigen van een splitsingsakte verloopt via een vaste procedure. Gemiddeld duurt het traject van het eerste ALV-besluit tot inschrijving in het Kadaster 3 tot 6 maanden. Hieronder vindt u de vijf stappen.
De eerste stap is een formeel besluit van de Algemene Ledenvergadering. Afhankelijk van het type wijziging is een 4/5-meerderheid of unanimiteit vereist. Het voorstel moet tijdig (minimaal 15 dagen van tevoren) worden geagendeerd en de stemverhouding moet voldoen aan de splitsingsakte.
Na het ALV-besluit schakelt de VvE een notaris in. De notaris stelt een nieuwe of gewijzigde splitsingsakte op en controleert of aan alle juridische vereisten is voldaan, waaronder de stemmingseisen uit art. 5:139 BW. De doorlooptijd bij de notaris is doorgaans 4 tot 8 weken.
Als eigenaren een hypotheek hebben op hun appartement, moeten de betrokken banken of hypotheekverstrekkers toestemming verlenen voor de wijziging. Dit is met name relevant bij wijzigingen van breukdelen of de waardeverhouding. Banken hebben doorgaans 4 tot 6 weken nodig voor beoordeling.
Alle eigenaren ondertekenen de gewijzigde akte bij de notaris, of verlenen volmacht. Bij unanimiteitsvereiste moet iedere eigenaar persoonlijk of via volmacht aanwezig zijn. De notaris zorgt voor de juridische geldigheid van de ondertekening.
De notaris schrijft de gewijzigde splitsingsakte in bij het Kadaster. Pas na inschrijving treedt de wijziging juridisch in werking. De Kadastrale inschrijving duurt doorgaans 1 tot 2 weken na het passeren van de akte.
De totale kosten voor een wijziging van de splitsingsakte liggen doorgaans tussen de €2.500 en €6.000 voor een standaard VvE met 10 tot 30 appartementen. Bij complexe situaties of veel hypotheekverstrekkers kan dit oplopen. De kosten worden gedeeld door alle eigenaren op basis van de breukdelen.
| Kostenpost | Indicatief bedrag |
|---|---|
| Notariskosten (honorarium) | €1.500 - €3.500 |
| Kadasterrechten | €150 - €400 |
| Juridisch advies (optioneel) | €500 - €1.500 |
| Vergaderingskosten ALV | €200 - €600 |
| Hypotheekbank akkoord (per bank) | €0 - €500 |
| Totaal (globale schatting) | €2.500 - €6.000 |
Alle bedragen zijn indicatief en exclusief btw. Notaristarieven kunnen sterk verschillen per kantoor en regio.
Notaristarieven zijn vrij en kunnen per kantoor flink variëren. Vraag minimaal drie offertes op voordat u een keuze maakt. Gespecialiseerde VvE-notarissen zijn vaak efficiënter en daarmee voordeliger dan generalisten, omdat zij het traject goed kennen.
Het grootste struikelblok bij het wijzigen van een splitsingsakte is vaak het verkrijgen van de benodigde unanimiteit of 4/5-meerderheid. Wanneer één of meerdere eigenaren hun medewerking weigeren, beschikt de wet over een vangnet: de kantonrechter kan de ontbrekende medewerking vervangen door een rechterlijke uitspraak (art. 5:140 BW).
De kantonrechter toetst in een dergelijk geval of het besluit op rechtmatige wijze tot stand is gekomen en of de weigerende eigenaar redelijke gronden heeft voor zijn bezwaar. Uit jurisprudentie blijkt dat circa 70% van de verzoeken waarbij een geldig meerderheidsbesluit al is genomen, wordt gehonoreerd. De procedure bij de kantonrechter duurt doorgaans 3 tot 6 maanden en kost gemiddeld €1.000 tot €3.000 aan advocaat- en griffiekosten.
Een succesvolle wijziging van de splitsingsakte staat of valt bij een goede voorbereiding. Gebruik de checklist hieronder om het proces zo soepel mogelijk te laten verlopen.
Het wijzigen van een splitsingsakte vraagt om juridische kennis, goede communicatie met eigenaren en een strakke projectcoördinatie. HARCOO ondersteunt uw VvE-bestuur bij dit soort complexe trajecten.
De meest gestelde vragen over splitsingsakte wijzigen
De benodigde meerderheid hangt af van het type wijziging. Voor de meeste wijzigingen van de splitsingsakte is een gekwalificeerde meerderheid van minimaal 4/5 (80%) van de uitgebrachte stemmen vereist (art. 5:139 lid 1 BW). Voor wijziging van breukdelen of andere ingrijpende veranderingen in de zakelijke rechten is unanimiteit vereist: iedere eigenaar moet instemmen. Als niet alle eigenaren meewerken, kan de VvE of een individuele eigenaar de kantonrechter verzoeken de medewerking te vervangen (art. 5:140 BW).
De totale kosten voor het wijzigen van een splitsingsakte liggen doorgaans tussen de €2.500 en €6.000, afhankelijk van de complexiteit. De grootste kostenpost is het notarishonorarium: gemiddeld €1.500 tot €3.500. Daarboven komen Kadasterrechten (€150 tot €400), eventueel juridisch advies en de kosten voor het organiseren van een extra ALV. Bij complexe wijzigingen met meerdere hypotheekverstrekkers of juridische geschillen kunnen de kosten hoger uitvallen.
De gemiddelde doorlooptijd voor het wijzigen van een splitsingsakte is 3 tot 6 maanden, van het eerste ALV-besluit tot inschrijving in het Kadaster. De voornaamste vertragingsfactoren zijn: het verkrijgen van medewerking van alle eigenaren (bij unanimiteitseis), het wachten op akkoord van hypotheekverstrekkers (4-6 weken per bank) en de planning van de notaris. Eenvoudige wijzigingen kunnen in 8 tot 12 weken worden afgerond.
Als een eigenaar zijn of haar medewerking aan een rechtmatig ALV-besluit weigert te verlenen, kan de VvE of een mede-eigenaar de kantonrechter verzoeken de ontbrekende medewerking te vervangen door een rechterlijke uitspraak (art. 5:140 BW). De kantonrechter toetst of het besluit op rechtmatige wijze tot stand is gekomen en of de weigerende eigenaar redelijke gronden heeft. In de praktijk slaagt circa 70% van dergelijke verzoeken wanneer het benodigde meerderheidsbesluit al is genomen.
Nee. De splitsingsakte is een notariële akte en kan uitsluitend worden gewijzigd door middel van een nieuwe notariële akte (art. 5:139 lid 1 BW). Er is geen mogelijkheid om de akte op een andere wijze rechtsgeldig te wijzigen. Het reglement van splitsing maakt onderdeel uit van de akte en valt onder hetzelfde vereiste. Wel kunnen VvE-reglementen in sommige gevallen worden aangevuld met een huishoudelijk reglement, dat met een gewone meerderheid kan worden vastgesteld en geen notariële akte vereist.
De splitsingsakte is het notariële document dat de feitelijke verdeling van het gebouw in appartementsrechten vastlegt: welke delen zijn privé, welke zijn gemeenschappelijk en wat zijn de breukdelen. Het modelreglement (doorgaans het VvE Modelreglement van VvE Belang) bevat de huisregels en spelregels voor de VvE: stemrecht, besluiten, onderhoud en gebruik. Het modelreglement wordt door verwijzing onderdeel van de splitsingsakte en heeft daarmee dezelfde juridische status. Voor wijziging van het modelreglement gelden dezelfde procedures als voor de splitsingsakte zelf.
Hoe organiseert u een geldige ALV, inclusief quorum en stemprocedure?
Lees artikelOverzicht van alle taken en verantwoordelijkheden van het VvE-bestuur.
Lees artikelAlles over de maandelijkse VvE-bijdrage en de rol van breukdelen.
Lees artikelErvaar het verschil zelf met HARCOO - met onze professionele overstapservice.