Een VvE oprichten is wettelijk verplicht bij de splitsing van een gebouw in appartementsrechten. In dit artikel leest u precies hoe het werkt, wat het kost en welke stappen u moet doorlopen — van notaris tot eerste vergadering.
Het oprichten van een VvE is wettelijk verplicht bij iedere splitsing van een gebouw in appartementsrechten (art. 5:112 lid 1 sub e BW). Dit geldt zodra een gebouw wordt opgedeeld in twee of meer zelfstandige eenheden met gedeeld eigendom van gemeenschappelijke delen zoals het dak, de fundering en het trappenhuis.
In Nederland zijn volgens het Kadaster circa 143.000 VvE's geregistreerd, met in totaal meer dan 1,2 miljoen appartementsrechten. Het aantal VvE's groeit jaarlijks met circa 2-3%, mede door de toenemende splitsing van bestaande panden en nieuwbouwprojecten.
Bij nieuwbouwappartementen wordt de VvE opgericht door de projectontwikkelaar, meestal nog voor de oplevering. De splitsingsakte wordt opgesteld door de notaris van de ontwikkelaar. Kopers worden automatisch lid van de VvE bij de eigendomsoverdracht.
Bij het splitsen van een bestaand pand (bijvoorbeeld een bovenwoning en benedenwoning) moet u zelf een VvE oprichten. U schakelt een notaris in voor de splitsingsakte. Dit komt steeds vaker voor: in 2025 werden circa 8.500 bestaande panden gesplitst in appartementsrechten.
Het oprichten van een vereniging van eigenaren doorloopt vijf stappen. Het volledige proces duurt gemiddeld 6 tot 12 weken. Hieronder vindt u elke stap met een toelichting en de bijbehorende kosten.
De splitsingsakte is het fundament van de VvE. Een notaris stelt deze op en legt vast welke privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten er zijn, wat de breukdelen zijn en welk modelreglement van toepassing is. De akte wordt ingeschreven in het Kadaster.
De notaris berekent de breukdelen op basis van de oppervlakte en ligging van elk appartement. Gemiddeld duurt het opstellen van een splitsingsakte 4 tot 6 weken. Bij bestaande gebouwen is vaak een bouwkundige tekening nodig.
Elke VvE moet worden ingeschreven in het Handelsregister van de KvK. Sinds 2008 is dit wettelijk verplicht (art. 5:124 BW). De inschrijving is gratis en kan online of aan de balie van de KvK worden gedaan.
Bij de inschrijving moet u de splitsingsakte, een uittreksel uit het Kadaster en de gegevens van de bestuurders overleggen. De VvE krijgt een KvK-nummer dat nodig is voor het openen van een bankrekening.
Na de formele oprichting organiseert u de eerste Algemene Ledenvergadering (ALV). Hier worden de belangrijkste besluiten genomen: benoeming van het bestuur, vaststelling van de begroting en het huishoudelijk reglement.
De eerste vergadering moet binnen 3 maanden na oprichting plaatsvinden. Alle eigenaren moeten minimaal 15 dagen van tevoren schriftelijk worden uitgenodigd. Een quorum van ten minste 50% van de stemmen is vereist.
De ALV benoemt het bestuur van de VvE. Het bestuur kan bestaan uit één of meer eigenaren (vrijwillig bestuur) of een professionele VvE-beheerder. Volgens cijfers van de Rijksoverheid heeft circa 60% van de VvE's in Nederland een professionele beheerder.
Het bestuur is verantwoordelijk voor het dagelijks beheer, de financiële administratie en het onderhoud van het gebouw. Bij een professioneel beheerder bedragen de kosten gemiddeld €200-€350 per appartement per jaar.
De VvE moet een eigen bankrekening openen, gescheiden van de privérekeningen van de eigenaren. Dit is wettelijk verplicht (art. 5:126 lid 2 BW). Op deze rekening worden de maandelijkse VvE-bijdragen gestort en worden uitgaven betaald.
Banken als Rabobank, ING en ABN AMRO bieden speciale VvE-rekeningen aan. U heeft het KvK-nummer, de splitsingsakte en legitimatie van de bestuurders nodig. Veel banken bieden ook een aparte spaarrekening voor het reservefonds aan.
De kosten voor het oprichten van een VvE variëren van circa €2.150 tot €4.950, afhankelijk van het aantal appartementen en de complexiteit van het gebouw. De notaris is verreweg de grootste kostenpost. Hieronder vindt u een volledig overzicht. Volgens onderzoek van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) zijn de notariskosten voor splitsingen in 2025 met gemiddeld 8% gestegen ten opzichte van 2023.
| Kostenpost | Bedrag |
|---|---|
| Notaris (splitsingsakte) | €1.500 - €3.000 |
| KvK inschrijving | Gratis |
| Kadaster inschrijving | €150 - €300 |
| Bankrekening openen | €0 - €150/jaar |
| Bouwkundige tekening | €500 - €1.500 |
| Totaal oprichtingskosten | €2.150 - €4.950 |
Sinds 2008 is iedere VvE in Nederland verplicht zich in te schrijven bij de Kamer van Koophandel (art. 5:124 BW). De inschrijving is gratis en zorgt ervoor dat de VvE als rechtspersoon herkenbaar is in het handelsverkeer. Volgens de KvK waren er begin 2026 circa 125.000 VvE's ingeschreven in het Handelsregister.
VvE's zijn verplicht hun UBO's (Ultimate Beneficial Owners) te registreren bij de KvK. Bij een VvE zijn de UBO's doorgaans de bestuurders. Het niet-registreren van UBO's kan leiden tot een boete. De registratie kan tegelijk met de KvK-inschrijving worden gedaan en is eveneens gratis. Let op: bij bestuurswijzigingen moet het UBO-register binnen 7 dagen worden bijgewerkt.
De eerste ALV is een cruciale stap: hier worden de fundamenten gelegd voor het functioneren van de VvE. Het bestuur wordt benoemd, de VvE-bijdrage wordt vastgesteld en het reservefonds wordt ingericht. Onderzoek van VvE Belang toont aan dat VvE's die binnen 3 maanden na oprichting een eerste vergadering houden, 40% minder kans hebben om slapend te raken.
1. Opening en vaststelling presentielijst
Controleer of het quorum (minimaal 50% van de stemmen) aanwezig is.
2. Benoeming bestuur
Kies een voorzitter, secretaris en penningmeester, of stel een professionele beheerder aan.
3. Vaststelling begroting en VvE-bijdrage
Stel de exploitatiebegroting en de maandelijkse bijdrage vast. Gemiddeld betalen eigenaren €100-€250 per maand.
4. Reservefonds inrichten
Bepaal de jaarlijkse reservering op basis van een MJOP of 0,5% van de herbouwwaarde.
5. Verzekeringen afsluiten
Sluit een opstalverzekering en bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering af.
6. Huishoudelijk reglement vaststellen
Stel de dagelijkse leefregels vast voor het complex.
7. Rondvraag en sluiting
Mogelijkheid voor vragen en het vaststellen van de volgende vergaderdatum.
Heeft uw gebouw al een VvE die niet actief is? Dan hoeft u geen nieuwe VvE op te richten, maar kunt u de bestaande VvE activeren. Dit is eenvoudiger en goedkoper dan een volledige oprichting. Volgens schattingen van het Kadaster zijn er in Nederland nog circa 40.000 slapende VvE's. Dit betreft vooral kleinere VvE's met 2 tot 4 appartementen.
Met HARCOO als professionele VvE-beheerder wordt het oprichten of activeren van uw VvE eenvoudig. Wij begeleiden u door het hele proces: van de eerste vergadering tot het dagelijks beheer.
De meest gestelde vragen over het oprichten en activeren van een VvE
Ja, bij iedere splitsing van een gebouw in appartementsrechten is het oprichten van een VvE wettelijk verplicht (art. 5:112 lid 1 sub e BW). Dit geldt ook als er slechts twee appartementen zijn. De VvE ontstaat automatisch bij het passeren van de splitsingsakte bij de notaris. Veel VvE's zijn echter "slapend" — formeel opgericht maar niet actief. Sinds 2008 is ook inschrijving bij de KvK verplicht. Volgens het Kadaster zijn er in Nederland circa 143.000 VvE's, waarvan naar schatting 30% slapend is.
De totale oprichtingskosten variëren van €2.150 tot €4.950. De grootste kostenpost is de notaris voor het opstellen van de splitsingsakte (€1.500-€3.000). De KvK-inschrijving is gratis. Daarnaast betaalt u €150-€300 voor de Kadasterinschrijving. Bij bestaande gebouwen kan een bouwkundige tekening nodig zijn (€500-€1.500). Na oprichting komen daar de lopende beheerkosten bij, zoals de VvE-bijdrage en eventueel een professionele beheerder.
De KvK-inschrijving kunt u online doen via kvk.nl of aan de balie van een KvK-kantoor. U heeft nodig: een kopie van de splitsingsakte, een uittreksel uit het Kadaster, gegevens van alle bestuurders (naam, adres, BSN) en een legitimatiebewijs van de inschrijver. De inschrijving is gratis. U moet ook de UBO's (Ultimate Beneficial Owners) registreren — bij een VvE zijn dit doorgaans de bestuurders. Na inschrijving ontvangt u een KvK-nummer dat u nodig heeft voor het openen van een bankrekening.
Een VvE oprichten gebeurt bij de splitsing van een gebouw via de notaris. Een slapende VvE activeren betreft een VvE die formeel al bestaat maar niet actief is — er zijn geen vergaderingen, geen begroting en geen reservefonds. Activeren is eenvoudiger en goedkoper: u hoeft geen notaris in te schakelen, maar organiseert een eerste vergadering, benoemt een bestuur en stelt een begroting vast. De KvK-inschrijving moet alsnog worden gedaan als dat nog niet is gebeurd. Volgens het Kadaster zijn circa 40.000 VvE's in Nederland slapend.
Nee, het oprichten van een VvE vereist altijd een notaris. De splitsingsakte is een notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster (art. 5:109 BW). Zonder notariële akte is de splitsing niet rechtsgeldig. Wel kunt u voorwerk doen door zelf een bouwkundige tekening te laten maken en de gewenste verdeling in breukdelen voor te bereiden. Dit kan de notariskosten verlagen.
Het volledige oprichtingsproces duurt gemiddeld 6 tot 12 weken. Het opstellen van de splitsingsakte door de notaris kost 4-6 weken. De KvK-inschrijving kan binnen een week worden afgerond. Het openen van een bankrekening duurt 1-2 weken. Het organiseren van de eerste vergadering moet binnen 3 maanden na oprichting plaatsvinden. Bij complexe situaties (veel appartementen, bestaande gebouwen) kan het proces langer duren.
Ervaar het verschil zelf met HARCOO - met onze professionele overstapservice.